NAJEM OKAZJONALNY W POLSCE – BEZPIECZNE ROZWIĄZANIE DLA WYNAJMUJĄCEGO

PDFDrukujEmail

Artykuły miesiąca - Nr 169 marzec 2018

Самые новые шаблоны Joomla на нашем сайте.
Красивые Шаблоны Joomla 2.5
Игровые шаблоны DLE
Самая быстрая Диета

Popularną i wciąż bezpieczną formą lokowania kapitału są nieruchomości. Z tego też względu na rynku nieruchomości nierzadko spotkać można kupujących spoza Polski, którzy pracują za granicą, a zaoszczędzone pieniądze inwestują w kraju. Zakupione lokale mieszkalne zazwyczaj oddawane są w najem po dopełnieniu podstawowych formalności.

W przypadku niezawarcia umowy na piśmie lub zawarcia jej w sposób nieprzemyślany po obu stronach umowy mogą wcześniej czy później pojawić się problemy, co – przy braku dobrej woli stron – najczęściej kończy się przed sądem. Najczęstsze problemy, w obliczu których staje wynajmujący, to brak terminowej opłaty czynszu lub w ogóle zaprzestanie płacenia przez najemcę oraz uszkadzanie przedmiotu najmu lub też zakłócanie miru domowego innym mieszkańcom budynku. Powyższe przypadki pozwalają wynajmującemu rozwiązać umowę.

Jednak co zrobić z lokatorem, który pomimo rozwiązania umowy nie zamierza wyprowadzić się z zajmowanego lokalu? Jeżeli strony łączyła standardowa umowa najmu wynikająca z przepisów Kodeksu cywilnego, pomimo wygrania przez wyjmującego sprawy w sądzie i otrzymania wyroku orzekającego eksmisję faktyczne wykonanie eksmisji przez komornika wcale nie musi być takie oczywiste, a wręcz przeciwnie, w praktyce bywa niewykonalne przez całe miesiące. Brak lokalu zapewnionego przez gminę lub wynajmującego powoduje, że eksmisji wykonać nie można.

Ustawodawca wprowadził więc nowy rodzaj najmu – najem okazjonalny (mocą ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw).

Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skorzystać z tej formy mogą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali. Najem okazjonalny przysługuje tylko szeroko pojmowanym właścicielom, czyli również posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Zaletą dla wynajmującego jest możliwość eksmisji najemcy naruszającego warunki umowy w sposób znacznie prostszy i szybszy niż w przypadku standardowego najmu. Jednak w odróżnieniu od „zwykłego” najmu zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku niezbędnych warunków formalnych, w szczególności:

  1. zawarcie umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
  2. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu),
  3. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  4. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 ustawy o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego okresu na podstawie zgodnej woli stron umowa może zostać przedłużona na kolejny określony czas. Ponadto właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Spełnienie powyższych przesłanek i sfinalizowanie umowy najmu okazjonalnego daje wynajmującemu wymierne korzyści w przypadku bezprawnego zajmowania lokalu przez najemcę. Przede wszystkim właściciel lokalu unika długotrwałego procesu sądowego o eksmisję. Wystarczy, aby wynajmujący wręczył najemcy na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym, np. przez notariusza, żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając na jego opróżnienie termin nie krótszy niż 7 dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

Po otrzymaniu klauzuli wykonalności właściciel może udać się do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.

Pomimo dość rygorystycznych warunków, które należy spełnić przed zawarciem umowy tego typu, prawo właściciela do swobodnego korzystania i rozporządzania swoim lokalem po wygaśnięcia umowy najmu jest praktycznie całkowicie zabezpieczone.

 

Agnieszka Hajdukiewicz

radca prawny

 

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2010 nr 3 poz. 13),

- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733),

- ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296).

 

 

Gazetka 169 – marzec 2018

 


PARTNERZY


Łączna liczba odwiedzin

Aktualnie on-line:

WSPÓŁPRACA