Rynek nieruchomości w Polsce oszalał

Odsłony strony:
Dzisiaj:	1053
Wczoraj:	4910
Wszystkich:	4687428
Ostatnio zarejestrował(a) się:
goska80
Wszystkich użytkowników:
8607
Obecnie na stronie jest:
Gości:	216
Użytkowników:	1
Wszystkich:	217
Ogłoszeń w bazie:
264

Rok 2006 był okresem nieprzerwanego wzrostu cen nieruchomości w Polsce.Powodów tego stanu rzeczy było kilka. Przede wszystkim w Polsce od lat występuje niedobór mieszkań. W poprzednim ustroju władza robiła wszystko, aby utrzymać w swoich rękach reglamentację. Praktyczniejedyną możliwością dla przeciętnego Kowalskiego było kilkunastoletnie oczekiwanie na przydział mieszkania w spółdzielni. Budowa własnego domu obarczona była olbrzymią liczbą ograniczeń, poczynając od przepisów prawnych, poprzez urzędniczą nieudolność, na braku materiałów budowlanych kończąc.

Transformacja ustrojowa w Polsce uwolniła rynek nieruchomości. Nie ma już cen reglamentowanych, spółdzielnie mieszkaniowe nie są jedynymi inwestorami. W samej Warszawie istnieje ok. 170 firm deweloperskich i ta liczba stale rośnie. Dynamicznie rozwija się rynek budownictwa indywidualnego. Pomimo tych bez wątpienia korzystnych zmian, nie udało się zaspokoić popytu na własne cztery kąty.

Sytuacja, w której popyt znacznie przewyższa podaż, powoduje wzrost cen. Mimo tego liczba mieszkań oddanych do użytku do końca III kwartału 2006 roku była o 2,9% mniejsza niż w analogicznym okresie roku 2005. Zasadniczą przeszkodą są problemy legislacyjne, a dokładniej rzecz biorąc brak regulacji prawnych. Brak planów zagospodarowania przestrzennego i przedłużające się terminy wydawania pozwoleń na budowę skutecznie blokują branżę budowlaną. Dodatkowym czynnikiem są wchodzące obecnie w dojrzałe życie roczniki wyżu demograficznego z początku lat osiemdziesiątych.

Ile to kosztowało?

Najlepiej ilustruje to zestawienie średniej ceny jednego metra kwadratowego mieszkania używanego w największych miastach Polski.

	Wrocław	Kraków	Warszawa	Gdańsk	Poznań
Styczeń 2006	3407 zł	4635 zł	5076 zł	3074 zł	3318 zł
Grudzień 2006	6282 zł	7172 zł	7903 zł	5375 zł	4783 zł

Sytuacja na rynku mieszkań nowych wygląda bardzo podobnie. Podstawowe różnice to znacznie wyższe ceny mieszkań nowych, w dużej mierze uzależnione od standardu wykończenia. Mieszkania na rynku wtórnym pochodzą z lat 80. i 90. ubiegłego wieku. Standard wykonania w tamtym okresie nie wymaga chyba większego komentarza.

Budowane współcześnie mieszkania to w dużej części apartamenty mieszczące się w zamkniętych, strzeżonych osiedlach. Sposób zagospodarowania otoczenia, usytuowanie parkingów i infrastruktura odpowiadają standardom europejskim. Ceny metra kwadratowego w takim apartamentowcu w Warszawie może sięgnąć 16 tys. złotych! Z drugiej strony powstają całe osiedla mieszkań o średnim standardzie, budowanych przede wszystkim z myślą o młodych ludziach. Znaczna ich część kupowana jest przez inwestorów z myślą o późniejszym wynajmie.

I co dalej?

Polska po względem rozwoju gospodarczego przyrównana może być do Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie od 15 lat. Oczywiście dynamika tego wzrostu będzie maleć. Prawdopodobnie nie da się już zarobić na nieruchomości 100% w ciągu roku (a niemalże o tyle wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu w 2006 roku). Miejsca o największym deficycie powierzchni mieszkaniowych są obecnie miejscami największych inwestycji budowlanych. Gospodarka nie znosi próżni. Koszt budowy jednego metra kwadratowego (nie licząc ceny gruntu) jest zbliżony w całym kraju. Tak więc deweloperowi znacznie bardziej opłaca się budowa mieszkania w Warszawie niż w Pcimiu Dolnym.

Wielkie ośrodki miejskie w dalszym ciągu przyciągają młodych ludzi poszukujących pracy. Większość młodych nie ma zgromadzonych oszczędności na zakup własnego mieszkania, a pomimo nierzadko wysokich zarobków nie zawsze są atrakcyjnymi klientami dla banków. Głównie ze względu na młody wiek i krótki okres zatrudnienia. Ze względu na to zakup mieszkania pod wynajem staje się jedną z atrakcyjniejszych form inwestowania. W dużych miastach całe piętra wykupywane są przez ludzi wynajmujących później poszczególne mieszkania. Dotyczy to mieszkań o powierzchni ok. 40 m kwadratowych.

Dodatkowo w Polsce w najbliższych latach należy spodziewać się znacznego wzrostu ceny działek podmiejskich. Dotyczyć to będzie miast średniej wielkości. W dużych aglomeracjach miejskich czas dojazdu do pracy usytuowanej w centrum, z domu położonego poza granicami miasta może sięgać kilku godzin! W miejscowościach średniej wielkości (Płock, Kielce, Białystok, Rzeszów itp.) koszt zakupu ziemi i zbudowania domu w odległości kilkunastu kilometrów od centrum miasta jest niejednokrotnie niższy niż zakup dużego mieszkania w centrum. Dojazd w takich przypadkach zajmuje kilkanaście minut.

Najlepiej za pożyczone

Tak jak w przypadku inwestycji innego rodzaju, najlepiej inwestować w nieruchomości przy zastosowaniu tzw. dźwigni finansowej, czyli kupować mieszkanie za pożyczone pieniądze. Oczywiście najprościej pożyczyć od banku.

Dostępność kredytów hipotecznych jest teraz znacznie większa niż jeszcze kilka lat temu, a ich cena niższa. Pomimo nacisków kilku największych polskich banków, w dalszym ciągu w Polsce udziela się kredytów we frankach szwajcarskich i euro, które są oprocentowane znacznie niżej niż kredyty w złotych polskich. Oprocentowanie we franku szwajcarskim może wynosić od 2% w skali roku; jego faktyczna wysokość jest jednak uzależniona od udziału własnego kredytobiorcy, od wysokości jego dochodów, od długości okresu kredytowania itp.

Pracuję w Belgii, kupuję w Polsce

Od momentu naszego wejścia do Unii Europejskiej z Polski wyjechało ponad milion osób. Dla wielu z nich motorem podjęcia takiej decyzji była chęć zarobienia pieniędzy na swoje własne mieszkanie. Fakt, iż Polacy mogą podejmować legalną pracę za granicą bądź też otwierać tam własne firmy, nie mógł ujść uwadze banków. W ostatnim okresie szereg banków stworzyło nowe produkty finansowe skierowane właśnie do takich osób. I wcale nie są to skomplikowane procedury. Wystarczy legalnie pracować bądź prowadzić własną działalność gospodarczą, aby starać się o kredyt na zakup domu w Polsce. Oczywiście wysokość kredytu uzależniona jest od wysokości dochodów, liczby osób w rodzinie, wieku kredytobiorcy itp. Jednakże i tutaj stanowisko banków jest dosyć liberalne. Można łączyć dochody np. osoby pracującej w Belgii z dochodami rodziców pozostających w Polsce. Do kredytu mogą też przystąpić osoby pozostające w związkach nieformalnych. Ich dochody są sumowane. Sama procedura zawierania umowy kredytowej i zakupu nieruchomości jest również dosyć przyjazna. Nie wymaga wielokrotnych przyjazdów bądź wielomiesięcznego pobytu w Polsce. Tak naprawdę udzielając pełnomocnictwa osobie zaufanej (matka, żona), można załatwić wszystkie formalności nie ruszając się z Brukseli.

Jak na tym zarobić?

Nabycie mieszkania w Polsce, przy zastosowaniu dźwigni finansowej, może być świetną inwestycją długoterminową. Jeżeli planujemy pobyt i pracę za granicą na najbliższe 5-10 lat, warto w chwili obecnej zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie, które następnie wynajmujemy. Czynsz z najmu w znacznej mierze pokrywa raty kredytu. Po dziesięciu latach stajemy się właścicielem spłaconego mieszkania. Biorąc pod uwagę przewidywany wzrost cen nieruchomości, zarabiamy podwójnie. Proste? Aż za bardzo!

Jak w każdym interesie i tutaj istnieje wiele czynników, które zwiększają ryzyko. Nietrafiona lokalizacja, gwałtowny wzrost oprocentowania, nieuczciwi najemcy, a wreszcie brak chętnego do wynajęcia mieszkania. Wszystko to może spowodować znaczne zmniejszenie przewidywanego zysku. Dokładne przedstawienie tego zagadnienia przekracza niestety możliwości powyższego opracowania.

Jacek Konochowicz

jakon@banca.pl

Gazetka Nr 58 - luty 2007

W treści wykorzystano materiały ze stron: gazeta.pl, gospodarka.pl, szybko.pl, money.pl.

[ wróć ]