Czym jest loyer de référence, czyli czynsz referencyjny?

Rosnące ceny najmu w Brukseli od lat stanowią wyzwanie zarówno dla mieszkańców, jak i władz lokalnych. Odpowiedzią na ten problem jest wprowadzenie od 1 maja 2025 r. tzw. czynszu referencyjnego (loyer de référence) – to narzędzie regulacyjne na rynku mieszkaniowym w Regionie Stołecznym Brukseli. Nowe przepisy mają zapewnić większą przejrzystość i uczciwość w relacjach między właścicielami a najemcami. Dla niektórych będą oznaczać konieczność dostosowania stawek, dla innych – szansę na negocjacje.

PODSTAWA PRAWNA

Przepisy zostały przyjęte w ramach reformy Ordonnance bruxelloise sur le bail d’habitation, czyli regionalnej ordynacji mieszkaniowej, uchwalonej przez Parlament Regionu Stołecznego Brukseli. Przepisy dotyczą:
umów najmu głównego miejsca zamieszkania (bail de résidence principale),
umów zawieranych od 1 maja 2025 r. – z możliwością objęcia również odnowionych kontraktów.
Nowy system obowiązuje wyłącznie w Regionie Stołecznym Brukseli i nie dotyczy mieszkań socjalnych, najmu krótkoterminowego ani najmu turystycznego typu Airbnb.

ZASADY

Czynsz referencyjny to przedział cenowy ustalany dla danego lokalu w zależności od szeregu obiektywnych kryteriów. Uwzględnia się m.in.:
powierzchnię (liczba metrów kwadratowych),
liczbę pokoi mieszkalnych (nie licząc kuchni czy łazienki),
lokalizację (adres, dzielnica, gmina),
standard i wyposażenie (np. winda, taras, piwnica, miejsce parkingowe),
efektywność energetyczną PEB,
rok budowy lub ostatniej renowacji.

Na podstawie tych informacji władze regionalne przygotowały szczegółowe siatki czynszowe, które będą dostępne online. Narzędzie to pozwoli każdej stronie umowy najmu sprawdzić zalecaną cenę wynajmu dla danego mieszkania.

GÓRNY LIMIT WYSOKOŚCI CZYNSZU

Właściciel nie może ustalić czynszu wyższego niż 20 proc. ponad ustaloną stawkę referencyjną – chyba że wykaże szczególne okoliczności, które to uzasadniają. Przykładowo: jeśli kalkulator wskazuje, że dla 70-metrowego mieszkania w Ixelles czynsz referencyjny wynosi 1000 euro, to maksymalna dopuszczalna kwota (bez uzasadnienia) to 1200 euro.

W przypadku przekroczenia tej granicy najemca może zwrócić się do Commission paritaire locative (komisji ds. sporów najmu), a właściciel musi przedstawić konkretne argumenty, np. luksusowy standard wykończenia, nowoczesne systemy grzewcze, wyjątkowe położenie. W przeciwnym razie czynsz może zostać obniżony sądownie lub administracyjnie.

DLACZEGO TO ROZWIĄZANIE JEST WAŻNE?

Ceny najmu w Brukseli wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat średnio o ponad 25 proc., szczególnie w dzielnicach centralnych i popularnych wśród ekspatów. Brak regulacji skutkował często nadmiernymi stawkami za mieszkania o przeciętnym standardzie. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie spekulacji, poprawę dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach oraz zapewnienie uczciwego rynku najmu, na którym obie strony znają zasady gry.

OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA

Od 1 maja 2025 r. właściciel, zawierając nową umowę najmu, będzie zobowiązany do załączenia informacji o czynszu referencyjnym:
obliczonej kwoty z kalkulatora,
ewentualnego uzasadnienia przekroczenia dopuszczalnego limitu,
danych technicznych mieszkania (m.in. PEB).

Brak spełnienia tego obowiązku może skutkować nieważnością niektórych postanowień umowy lub karami administracyjnymi.

UMOWY ZAWARTE PRZED 1 MAJA 2025 r.

Nowe przepisy nie działają wstecz, ale będą miały zastosowanie do każdego przedłużenia lub odnowienia umowy oraz mogą być podstawą do mediacji lub kontroli, jeśli pojawią się spory dotyczące nadmiernego czynszu.

Masz pytania dotyczące swojej umowy najmu? Napisz na Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub wypełnij formularz kontaktowy. W czasie spotkania chętnie pomożemy ocenić, czy proponowany czynsz jest zgodny z nowym prawem i co można zrobić w razie wątpliwości.

LOKATOR TEŻ MA PRAWA
Jak nie stracić kaucji i uniknąć sporów z właścicielem w Belgii?

Kończysz wynajem mieszkania w Belgii? Sprawdź, co zrobić, żeby odzyskać kaucję i nie dać się zaskoczyć. Prawo belgijskie daje lokatorom konkretne narzędzia ochrony – wystarczy wiedzieć, jak z nich skorzystać.

Zakończenie umowy najmu to moment, w którym mogą pojawić się nieporozumienia i konflikty. Najemcy często obawiają się, że właściciel zatrzyma kaucję bez uzasadnienia albo przypisze im szkody, za które nie odpowiadają. Tymczasem prawo w całej Belgii jasno określa zasady odpowiedzialności i przewiduje środki ochrony najemcy.

Podstawowym dokumentem chroniącym obie strony jest tzw. protokół zdawczo-odbiorczy (état des lieux, plaatsbeschrijving). Powinien być on sporządzony na początku najmu, przy wprowadzeniu się, oraz na końcu, gdy lokal jest opuszczany. Musi być przygotowany wspólnie przez lokatora i właściciela i właściciela lub przez bezstronnego eksperta. Tylko wtedy ma wartość dowodową. Jeśli protokół końcowy nie zostanie sporządzony w sposób prawidłowy, właściciel traci możliwość dochodzenia roszczeń – nawet jeśli w lokalu faktycznie doszło do uszkodzeń. Zgodnie z belgijskim prawem, w razie braku protokołu uznaje się, że mieszkanie było oddane w stanie, w jakim zostało przyjęte – z uwzględnieniem naturalnego zużycia. To oznacza, że właściciel nie może samodzielnie ocenić szkód i potrącić z kaucji żadnych kwot „na oko”.

Kaucja mieszkaniowa w Belgii najczęściej wynosi tyle, ile w sumie dwa (w Brukseli) lub trzy miesięczne czynsze i powinna być zdeponowana na zablokowanym koncie bankowym na nazwisko najemcy – nigdy na koncie właściciela. Po zakończeniu umowy i oddaniu kluczy obie strony muszą podpisać zgodę na jej odblokowanie. Jeśli właściciel nie zwróci kaucji w ciągu dwóch miesięcy, a nie toczy się żaden spór sądowy, może zostać zobowiązany do zapłacenia kar umownych – np. w Brukseli wynoszą one 10 proc. miesięcznego czynszu za każdy miesiąc opóźnienia.

Właściciel może zatrzymać część kaucji jedynie wtedy, gdy: istnieje prawidłowy protokół końcowy zawierający konkretne zapisy o szkodach, szkody te są poważniejsze niż zwyczajne (np. dziury w ścianach, zniszczone wyposażenie, niedopilnowany ogród) oraz gdy właściciel może je udokumentować. Samodzielnie sporządzony dokument, bez obecności najemcy lub komornika, nie stanowi ważnego dowodu. Jeżeli najemca nie stawi się na sporządzenie protokołu, właściciel powinien wysłać wezwanie listem poleconym, a w razie braku reakcji – wezwać komornika (huissier / gerechtsdeurwaarder). Dopiero dokument urzędowy daje możliwość dochodzenia roszczeń.

Jak lokator może zabezpieczyć swoje interesy? Po pierwsze – żądając zawsze pisemnego protokołu przy wprowadzeniu się do mieszkania. Po drugie – dokumentując stan lokalu zdjęciami i przechowując kopie wszystkich dokumentów. Po trzecie – nie podpisując niczego, czego nie rozumie. I po czwarte – zostawiając mieszkanie w czystym, uporządkowanym stanie i opuszczając je z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

W razie sporu lokator ma prawo skierować sprawę do sądu pokoju (justice de paix / vredegerecht), gdzie procedura jest uproszczona i możliwa do przeprowadzenia nawet bez adwokata. Może również skorzystać z bezpłatnej porady prawnej w centrum pomocy społecznej, poradni prawnej lub organizacji najemców.

Podsumowując: właściciel nie może samodzielnie zatrzymać kaucji ani przypisać lokatorowi winy bez dowodu. Lokator, który zna swoje prawa i dba o formalności, jest dobrze chroniony przez belgijskie prawo. Kaucja to nie prezent – to zabezpieczenie. Jeśli właściciel chce ją zatrzymać, musi udowodnić dlaczego. Lokator, który działa świadomie, nie ma się czego obawiać.

Agnieszka Sità
prawnik w ASBL Trampolina,
współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli

tel. 0495 28 98 24
www.trampolina.be